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Dinâmica da ocupação e uso do solo em Londrina (PR): um olhar sobre a interface urbano-rural

Occupation dynamics and land/soil use in Londrina (PR): a look into the urban-rural interface
Dynamique de l’occupation du sol à Londrina (PR) : un regard sur l’interface urbain-rural
Amarildo Souza de Paula, Omar Neto Fernandes Barros, Rigoberto Lázaro Prieto Cainzos et Ricardo Ralichi

Résumés

L'axe central de ce travail est lié à des changements récents dans l'utilisation des terres et dans les directions de l'expansion physique et territoriale de la ville de Londrina. Même avec son dynamisme économique diversifiée (capital industriel et agricole), depuis sa fondation, la ville n'a pas été en mesure d'empêcher le développement d’un circuit spéculatif, en grande partie responsable de la croissance physique de la ville et des territoires, qui a produit un tissu urbain fragmenté, marqué par la ségrégation sociale et à l'environnement dégradé. L'effort fait dans ce travail a permis d'élucider, dans les limites imposées par son ampleur, le besoin urgent de définir et de mettre en œuvre des politiques et des stratégies pour gérer l'utilisation et l'occupation des terres rurales dans les environs immédiats de la ville de Londrina

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atores sociais, expansão urbana, mercado imobiliário
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Expansão dos condominios fechados em LondrinaAfficher l’image
Crédits : ©HervéThéry2005

1É cada vez mais difícil fazer a distinção entre o que é urbano e o que é rural. De acordo com Ianni (1996), isso acontece na medida em que o modo urbano de vida, a sociabilidade burguesa e o capitalismo, como processo civilizatório, invadem, absorvem ou recriam o campo com outros significados.

2Para Andrade (1995), há um processo de ruralidade urbana e, em contrapartida, outro de urbanização rural. O fenômeno decorre do extravasamento da cidade sobre áreas rurais beneficiadas com a proximidade do mercado urbano. Ao mesmo tempo, o rural avança na cidade pela periferia, na forma de arruados e conjuntos de casebres para pessoas de baixa renda. Para definir o que ainda não deixou de ser rural, mas ainda não é urbano, o sociólogo-antropólogo Gilberto Freyre (1982) cunhou a expressão rurbano.

3Na dinâmica de ocupação das áreas de entorno, as propriedades agrícolas são paulatinamente destruídas, vez que concorrem, em termos territoriais, com a presença das classes sociais mais favorecidas, que estão em busca de segurança e qualidade de vida. O efeito é um processo de valorização do solo que muda o perfil econômico dessas áreas, provocando diversificação nas funções das áreas agrícolas e reproduzindo efeitos segregadores das aglomerações (Moura e Kleinke, 1999).

4Conforme Del Grossi e Graziano da Silva (2002), dinâmicas econômicas agem no meio rural no sentido de incrementar sua pluriatividade. Dentre elas, três vinculam-se ao crescimento das ocupações não-agrícolas no entorno das cidades brasileiras:

  • demanda da população rural não-agrícola de alta renda por área de lazer e/ou segunda residência (casas de campo e de veraneio, chácaras de recreio) bem como os serviços a elas relacionados (caseiros, jardineiros, empregados domésticos etc.);

  • demanda da população de baixa renda por terrenos para construção de suas moradias em áreas rurais situadas nas cercanias das cidades, mas que já possuem alguma infra-estrutura de transportes e serviços públicos, com água e energia elétrica;

  • demanda por terras não-agrícolas por parte de indústrias e empresas prestadoras de serviços, que buscam no meio rural uma alternativa mais favorável de operação.

5Como se vê, são dinâmicas que podem ser chamadas de imobiliárias, pois têm origem tipicamente urbana e são impulsionadas pelo crescimento das cidades. Del Grossi e Graziano da Silva (2002) também assinalam a necessidade de estudos que relacionem as ações antrópicas sobre os agroecossistemas periurbanos.

6Segundo Abramovay (2000), para definir o meio rural é preciso levar em conta sua especificidade, isto é, sem encarar seu desenvolvimento como sinônimo de urbanização. Para ele, se o meio rural continua apenas como a expressão minguada do que vai restando das concentrações urbanas, estará sempre se credenciando a, no máximo, receber políticas sociais que compensem sua inevitável decadência e pobreza. No entanto, se tiver capacidade de preencher funções necessárias aos seus habitantes, e também às cidades, a noção de desenvolvimento poderá ser aplicada ao meio rural.

7A Lei Federal no 10.257 de 11 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988 e estabeleceu diretrizes para a execução da Política Urbana. Considerada um marco da reforma urbana, possibilitou a instituição de instrumentos para gestão da ocupação do solo urbano.

8Os conceitos e diretrizes previstos no Estatuto da Cidade são calcados na busca do interesse coletivo. Nessa ótica, atribui ao município a responsabilidade sobre o controle do uso e ocupação do solo das zonas urbanas, na perspectiva do desenvolvimento econômico-social integrado do território sob sua área de influência. O planejamento tradicional se limitava às áreas abrangidas pelo perímetro urbano e sua expansão.

9Segundo Silva e Araújo (2003), ao vincular o uso do solo ao plano diretor, o Estatuto da Cidade estabeleceu mecanismos para gerir questão fundiária e uso do solo, o que permitiu articular melhor políticas habitacionais, fundiárias e ambientais, que visam garantir o uso socialmente justo e ecologicamente equilibrado do território.

10Dentro desse contexto este estudo tem o objetivo de identificar, sob o prisma da dicotomia urbano-rural, as formas da ocupação fundiário-imobiliária ocorridas na cidade de Londrina e entender a atuação de diferentes grupos de atores sociais na apropriação das áreas rurais.

Ocupação: um breve histórico

11Londrina foi fundada pela Companhia de Terras do Norte do Paraná, no fim da década de 1920, época em que as frentes cafeeiras começaram a avançar pela região. Segundo Hirata (2000), a Companhia de Terras Norte do Paraná implantou um modelo de colonização baseado na pequena propriedade, em lotes de 10 a 20 alqueires paulistas, promovendo uma verdadeira reforma agrária. Para Cunha (1996), o fato de os lotes serem pequenos é explicado pela lógica imobiliária capitalista, pois é mais lucrativo vender pequenos lotes do que grandes fazendas.

12Assim, desde sua origem, Londrina, e seu entorno imediato, esteve ligada aos interesses do mercado imobiliário. A Companhia Melhoramentos Norte do Paraná (antiga Companhia de Terras Norte do Paraná) não somente media e vendia lotes de terra, mas também estruturou o conjunto do espaço agrícola em uma verdadeira rede urbana hierarquizada e equidistante, com grandes centros urbanos – destinados a se tornar núcleos econômicos – demarcados a cada 100 km.

13Entre esses centros, foram criadas cidades de médio porte a cada 15 km, aproximadamente, destinadas a se tornar pólos de comercialização e de apoio às atividades agrícolas (Zani, 1997; Mourae Werneck, 2001).

14Com o desenvolvimento agroindustrial, essa rede foi reforçando a hierarquia, configurando hoje, para Londrina, um expressivo conjunto de alta densidade de ocupação, complementaridade funcional e importante posição na economia do Estado. Dada a sua proximidade geográfica, transpõe sua área de abrangência sobre os limites de São Paulo e Mato Grosso do Sul, articulando trocas com os municípios de Marília, Assis, Presidente Prudente, Ourinhos e Dourados (Mourae Werneck, 2001).

15Os anos 1970 representaram, para Londrina, um período de urbanização intensa e de concentração populacional superior ao crescimento médio do estado (Moura e Kleinke, 1999). Seu processo de crescimento econômico, demográfico e urbano gerou uma conurbação com municípios contíguos – como Cambé, Ibiporã, Rolândia – e, por consequência, pressionou ainda mais a ocupação de áreas rurais. Essa expansão vem sendo marcada pela crescente “periferização” dos espaços urbanizados, com formação de extensos “vazios urbanos” que também contribuem para o processo de conurbação (Barros, 1998).

16Segundo Ferreira (1987), na década de 1980, as áreas consideradas vazios urbanos na cidade de Londrina chegavam a 50.000 unidades de lotes (circunscritos no perímetro urbano), suficiente para comportar, no mínimo, duas cidades de 120.000 habitantes.

  • 1  Lei no 6.766, de 19/12/79. Dispõe sobre o parcelamento do uso do solo e dá outras providências. Ar (...)

17Na última década, a expansão urbana dentro desses vazios urbanos, ocasionou uma redução dos loteamentos desocupados (Cunha1996). Essa diminuição é explicada, principalmente, pela promulgação da Lei 6.766/791 que disciplinou e passou a fiscalizar de forma mais eficaz o lançamento desse tipo de empreendimento.

18Hoje, com cerca de 500 mil habitantes, Londrina é a segunda maior cidade do Paraná e vive o fenômeno da segregação espacial. O centro da cidade, por exemplo, vem perdendo sua função de residência e lazer, característica que tinha na década de 1940 até os anos 80. Atualmente, a expansão urbana segue, em direção às zonas norte e sul, mais precisamente em direção a porção sudoeste, região dos bairros Palhano e Cafezal (Figura 1), nas proximidades do Shopping Center Catuaí. O movimento de ocupação físico-territorial nessa área ainda não está concluído. Há vários empreendimentos em execução com perspectiva de continuidade por vários anos.

Figura 1 Localização e denominação dos bairros de Londrina

Figura 1 Localização e denominação dos bairros de Londrina

Fonte: Atlas Urbano Ambiental de Londrina-2009.

  • 2  De acordo com a Lei Municipal nº 7.484, de 20/07/98, a Zona de Expansão Urbana, para o distrito-se (...)

19As formas espaciais resultantes desse processo da expansão urbana sobre a zona rural no entorno imediato da cidade, conhecido por Zona de Expansão Urbana de Londrina2, vêm provocando, pouco a pouco, um processo contínuo de mudança na dinâmica da paisagem rural. Esse fenômeno de rurbanização é, muitas vezes, instalado por meio de uma trama de interesses, estratégias e trajetórias dos atores sociais, agentes de valorização e desvalorização das áreas que oferecem potencial de ocupação por condomínios, residências, chácaras para a casa de campo, chácaras de moradia, clubes recreativos, entre outros, com finalidade de lazer.

20Com efeito, a conurbação polarizada por Londrina apresenta necessidades de gestão urbana típicas das metrópoles brasileiras, como a divisão funcional do papel das cidades que integram a aglomeração, migração pendular entre municípios e forte dependência de ações supramunicipais para enfrentar gargalos de infra-estrutura (transporte, saneamento básico, dentre tantas outras). Além disso, o intenso crescimento urbano e a perda de renda da população geram enorme pressão sobre os equipamentos e serviços sociais, notadamente na área habitacional. O déficit de moradias gera, por sua vez, a proliferação de sub-habitações (favelas e invasões) em áreas públicas e privadas não-urbanizadas, muitas delas localizadas em córregos de fundos de vale.

Dinâmica populacional

21Londrina foi fundada no ano de 1929 e elevada à condição de município no ano de 1934.  A população total do município foi praticamente quintuplicada em apenas cinco anos, passou de aproximadamente 15.000 habitantes em 1935 para 75.296 em 1940 (Mendonça 1994).

22Na passagem da década de 1940 para 1950, Londrina deixou de ser considerada “cidade pequena”, já que as estatísticas internacionais estabelecem a marca de 20 mil habitantes para esta categoria (Santos 1981).

23Entre 1950 e 1960, a população de Londrina continuou a crescer e a se urbanizar. Nesse período, o número de habitantes da área urbana superou o contingente da área rural em cerca de 20.000 habitantes. A partir da década de 1960, a população londrinense passou a apresentar seus mais elevados índices de urbanização, impulsionados pela modificação na estrutura econômica brasileira que, nos anos posteriores a 1955, passou a direcionar os investimentos do estado para a economia urbano-industrial, em detrimento da agrário-exportadora. Isto se deu pela necessidade de criar mercado consumidor, que atingisse os interesses das indústrias multinacionais instaladas no Brasil após o Governo Juscelino Kubistchek (1955-1960), período em que se realizou a internacionalização da economia brasileira, facilitando a entrada de capital estrangeiro no país (Miranda, 2002).

24Esse crescimento foi devido basicamente à forte produção agrícola – principalmente da economia cafeeira – que gerou uma atração de capitais e exigia um segmento urbano de demanda de bens industrializados, bancos, comércio e serviços (inclusive públicos), dando origem a um processo de urbanização centrado na cidade que serviu de base econômica até os anos de 1970.

25O percentual da população rural decaiu rapidamente após os anos de 1970. Isso ocorreu, dentre outros fatores, pela substituição do café – com baixa mecanização e grande quantidade de mão de obra – por culturas anuais, como o binômio soja-trigo, que exigem mecanização intensa e, consequentemente, dispensam mão-de-obra. Essas mudanças foram impulsionadas pelo estado brasileiro que, pressionado pelas empresas multinacionais em busca de mercado consumidor, redirecionou seus investimentos/empréstimos/financiamentos para o setor agrícola, privilegiando as culturas mecanizadas (Monteiro, 1981).

26Com isso, a cultura do café foi drasticamente reduzida no norte do Paraná. A ocorrência de fortes geadas, principalmente a que ficou conhecida como “grande geada de 1975”, praticamente erradicou a cafeicultura da região. Também foi uma época de forte concentração de terras, a mudança para cultivo mecanizado exigia áreas maiores em virtude dos altos custos, o que levou os produtores a se endividar junto ao capital financeiro e até perder suas terras (Mendonça, 1994).

27Dessa forma, entre as décadas de 1970-1980 e 1980-1991 o crescimento da população apresentou índices inferiores aos da década 1960-1970.  A população urbana de Londrina superou em muito à rural em 1980, com 88,48% da população habitando na área urbana. O município-sede sofreu um acréscimo de cerca de 103.412 mil habitantes, retratando um elevado índice de urbanização quando comparado ao brasileiro, que foi de 67,57% (Mendonça, 1994). Essa comparação dá uma ideia do vigor da expansão demográfica-físico-territorial experimentada por Londrina até o final na década de 1980.

28A taxa de crescimento populacional diminuiu significativamente ao longo da década de 1990. Ficou em 1,050% a.a. entre 1991-1996 e 1,009% a.a. entre 1996-2000. Estatísticas sobre a população rural são problemáticas, vez que nem sempre condizem com a realidade da situação de domicílio da população e sempre dependem da atualização, por parte do município, dos limites do perímetro urbano que muitas vezes estão defasados. A despeito desse fato, os dados dos Censos Demográficos do IBGE apud Muller (1956) e Mendonça (1994) são indicativos do forte movimento de urbanização que Londrina experimentou ao longo desse período. Em 1940, a população rural era de 56.196 habitantes, representando 74,63%; e em 2000 era de 13.969 habitantes, representando 3.06%.(Tabela 3.1).

29O elevado crescimento da população alterou visivelmente as características da ocupação territorial do município, definindo expressiva segregação sócio-espacial e evidenciando, no final do século XX, marcas e contradições. Estes elementos são apenas indicativos para se entender os caminhos através dos quais a cidade de Londrina foi marcada pelo rápido e intenso crescimento urbano.

Tabela 1– Dados demográficos históricos de Londrina-PR – 1935/2000

Tabela 1– Dados demográficos históricos de Londrina-PR – 1935/2000

Fonte: IBGE – Muller (1956) – Mendonça (1994)

*Desmembramento do município

30O elevado crescimento da população alterou visivelmente as características da ocupação territorial do município, definindo expressiva segregação sócio-espacial e evidenciando, no final do século XX, marcas e contradições. Estes elementos são apenas indicativos para se entender os caminhos através dos quais a cidade de Londrina foi marcada pelo rápido e intenso crescimento urbano.

31Há em Londrina um grande contingente de população favelada, fato que compõe uma das faces da degradação socioambiental do município. Apesar desse cenário crítico, o Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDH-M) é 0,824 e o da Região Metropolitana é 0,813. O limiar mínimo para demarcar localidades com alto desenvolvimento é 0,800 (Pndu, 2005; IBGE, 2000).

32Os problemas de poluição ambiental de Londrina já apresentam uma escala importante, manifestando-se na forma de carência de sistemas de tratamentos dos esgotos; poluição dos principais cursos d’água; ocorrência de intensos processos erosivos e de assoreamento (decorrentes da implantação de loteamentos que não respeitam a legislação ambiental); inundações associadas a soluções inadequadas ou inexistentes de drenagem; problemas de poluição sonora e do ar, especialmente nas áreas mais densamente ocupadas.

33O Plano Diretor de Londrina, em vigor desde julho de 1998, contém um conjunto de parâmetros gerais voltados à preservação da qualidade ambiental do município, citando o desenvolvimento rural numa categoria denominada “formulação de plano especial”, porém não define uma diretriz de preservação das áreas rurais, bem como de fomento às atividades agropecuárias.

34De maneira geral, a legislação municipal de uso e ocupação do solo incorpora muito pouco as questões ambientais, seja no aspecto da preservação dos recursos naturais (como a cobertura vegetal nativa, as planícies de inundação, margens de rios e nascentes, muitos deles inclusive, importantes mananciais de abastecimento público), seja na observância das limitações do meio físico ao impacto causado pela implantação de loteamentos.

35A Zona de Expansão Urbana de Londrina possui um rico patrimônio ambiental que vem sendo ameaçado pelos loteamentos urbanos em áreas rurais.

Organização do Espaço: uso e ocupação do solo no processo da expansão físico-territorial de Londrina

36Como já dito, desde 1934, quando foi alçada à condição de município, Londrina vem sofrendo várias alterações no seu perímetro urbano. Em um curto período de tempo, a cidade rompeu os limites da planta urbana elaborada previamente pela Companhia de Terras Norte do Paraná (CTNP), que seguia o padrão de um tabuleiro de xadrez, constituído por cerca de 250 quadras de aproximadamente 10.000 m2 cada (CMNP, 1975).

37Esse projeto urbanístico inicial estabelecia uma distinção de valores e, por conseguinte, de usos e padrões no uso ocupação do solo, com feições de um “primeiro zoneamento”. Esta estruturação foi anotada por Müller (1956), que observou áreas ocupadas pelo comércio atacadista e com fins residenciais.

38 No período de 1934 a 2004, foram acrescidos 159,82 km2 à malha urbana (Tabela 3.2). Devido à anexação de novos loteamentos, o formato quadrangular-retangular original muda com a passar dos anos, tornando-se ligeiramente triangular-disforme a partir de 1970.

Tabela 2 – Evolução da expansão urbana de Londrina – 1934/2004

Tabela 2 – Evolução da expansão urbana de Londrina – 1934/2004

Dados de 1987/2004 – IMAP&P/UEL (2004)

39Na década de 1980, a expansão urbana teve um salto quantitativo, com forte concentração territorial na porção norte da cidade e também no extremo sul, embora com menor ênfase. Ainda nesta década, todas as pequenas propriedades rurais que cercavam a malha urbana no período da colonização já haviam sido incorporadas à cidade.

40Procurando “ordenar” a expansão urbana, em 1954, surge o primeiro plano de urbanização da cidade (Lei 133, promulgada em 07/12/1951), que estabelecia normas e critérios para uso do solo, circulação e equipamentos básicos, etc. A desobediência à legislação até mesmo pela municipalidade, uma vez que os lucros obtidos com os altos preços dos lotes urbanos e com a especulação imobiliária eram elevados, levou a uma acirrada proliferação de loteamentos até 1960 (Mendonça, 1994). Segundo Jarreta (1978), setenta loteamentos tiveram suas implantações aprovadas entre l951 e 1960. Entre 1961-1970 foram aprovados125 loteamentos em Londrina. Isto permite entender a grande “virada” na expansão urbana que se concretizou a partir de 1970.

41A tendência de expansão periférica do espaço urbano foi reforçada pela Companhia Municipal de Habitação (COHAB), que adotou a política de comprar áreas rurais para implantação de grandes conjuntos habitacionais na porção norte da cidade, junto aos parques industriais e ao sistema viário, que liga o estado com as cidades do estado de São Paulo, prática que se revelou fortemente solidária com o movimento especulativo orquestrado pelos imobiliários.

42A região norte apresentou, entre 1980-1993, maior expansão que a região sul devido à implantação de parques industriais urbanos e pela maior suavidade do seu relevo. O avanço da

43superfície urbana nesse período foi de 27,77 Km2 (Figura 2).

Figura 2 – Evolução da área urbana de Londrina entre 1987 - 2005.

Figura 2 – Evolução da área urbana de Londrina entre 1987 - 2005.

Fonte: Atlas Urbano Ambiental de Londrina-2009.

44A expansão da cidade no sentido oeste, divisa com Cambé, conforma uma aglomeração físico-territorial em que não há muitas áreas livres para ocupações. Em sentido leste e noroeste (divisa com Ibiporã), a expansão físico-territorial teve um caráter mais intenso favorecida pela disponibilidade de terrenos.

45A conurbação entre Londrina, Cambé e Ibiporã, manifestada na década de 1980, foi intensificada ao longo dos anos 90 pela construção de conjuntos habitacionais e loteamentos implantados pela iniciativa privada entre as duas cidades. Ao mesmo tempo, aumentou o número de plantas industriais e estabelecimentos comerciais ao longo da BR 369, que liga as três áreas urbanas.

46Assentamentos, favelas e ocupações são outros elementos a analisar. De maneira geral, eles estão dispersos por toda a cidade, mas com forte concentração nos extremos norte e sul. Ator social (morador urbano proletário), que também produz o espaço urbano tem recebido, quase sempre, do poder público municipal um alocamento dirigido à expansão urbana em direção as áreas sujeitas a conflitos. Foi o que ocorreu no conjunto habitacional União da Vitória (extremo sul) em 1985, e em situação similar na zona norte, com a invasão São Jorge (bairro Eldorado), posteriormente regularizado pela COHAB (Fresca, 2002). Tais práticas acabam por reiterar a ação do poder público e outros atores sociais no sentido de colocar a população carente em áreas distantes, de condições topográficas ruins e quase sempre desprovidas de infra-estruturas e equipamentos urbanos.

47A partir da segunda metade dos anos 90, é a porção sudoeste da cidade que passa a ser objeto de nova frente de expansão, originada com a instalação do Shopping Center Catuaí (bairro Palhano). O movimento de ocupação físico-territorial nesta área ainda não está concluído (Figura 3).

Figura 3 – Uso do Solo 2002- Área Urbana e de Expansão.

Figura 3 – Uso do Solo 2002- Área Urbana e de Expansão.

Fonte: Atlas Urbano Ambiental de Londrina-2009.

48A evolução da expansão da área urbana de Londrina evidencia uma completa desatenção ao desenvolvimento sustentável no seu sentido mais amplo, que abrange desde os atores sociais envolvidos até os recursos culturais e naturais e um determinado espaço, de forma a garantir, prioritariamente, boa qualidade de vida a toda a população.

49Esse fato é respaldado pela carência de legislação especifica na esfera municipal, uma vez que o Plano Diretor de Londrina, aprovado em 1998, e ainda em vigor, estabelece proteção de ocupação apenas para duas regiões da cidade: a Vila Casoni, Centro Histórico da cidade, e o distrito do Heimtal, localizado na zona norte, que foi colonizado por alemães e poloneses na década de 30.

50Deixou de ser regulamento no plano diretor vigente, para os demais distritos políticas públicas que orientassem o desenvolvimento destes. A exemplo do que vem ocorrendo com a expansão da cidade na direção do distrito Espírito Santo, no bairro Esperança, onde apenas há regulamentação da sede, que tem formato retangular e é formada por um pequeno conjunto de ruas e uma igreja.

51Essa dicotomia rural-urbano traz o questionamento: os dias do distrito Espírito Santo estão contados? Segundo o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL), a única certeza é que todo o distrito está localizado dentro da Zona de Expansão Urbana, criada pela Lei Municipal no7.484/98para atender as exigências da Lei Federal 6766/79. A expansão da cidade para essa região parece inevitável; no entanto, é preciso que o distrito tenha uma política de proteção para seu valor cultural e histórico.

Conflitos de Interesse: o jogo de forças na gestão do uso do solo dos diferentes “sujeitos e atores”

52Uma questão que nunca foi devida e efetivamente enfrentada pelo poder público e pela sociedade londrinense é o que Fernandes (2001) chamou de “mito da zona rural”, isto é, a noção equivocada de que nas áreas rurais, o desenvolvimento rural e o uso da terra escapam ao controle público, restando às áreas nas cercanias dos grandes centros urbanos a “tão esperada” chance de serem transformadas em glebas urbanizadas.

53Segundo Jovillet (1997) o “desenvolvimento, longe de passar pela ignorância de um rural fadado a desaparecer e a se dissolver no urbano, supõe duas dinâmicas paralelas, uma rural, outra urbana, complementares e se construindo e desconstruindo uma à outra”. O que se deseja agora é não mitificar a urbanidade como o modo de vida mais evoluído, nem tão pouco mitificar a ruralidade com o mais puro dos mundos.

54  Nas décadas de 1970, 1980 e início dos anos 1990, a política era construir habitações populares, financiadas com dinheiro público, com o objetivo de promover a casa própria para a população menos abastada, tendo, como instrumentos, o extinto Banco Nacional da Habitação (BNH), Companhia de Habitação de Londrina (COHAB-LD), Instituto de Orientação a Cooperativas Habitacionais do Paraná – (Resolução 68166 INOCOOP), Companhia de Habitação do Paraná (COHAPAR) e Instituto de Previdência e Assistência aos Servidores do Estado (IPE).

55Essa política interferiu intensamente na configuração físico-territorial da cidade, sobretudo no setor norte com a implantação de milhares de casas populares sem planejamento ou estudo prévio de localização. Até 1969, somente um conjunto habitacional havia sido construído em toda a história da cidade. Ao longo das décadas de 1970 e 1980, o poder público foi responsável pela implantação de mais 130 conjuntos habitacionais em áreas distantes da malha urbana (Fresca, 2002).

56A ação do capital imobiliário passa, assim, a atrair pequenos e médios capitais, articulados ao novo “circuito imobiliário especulativo”, viabilizado pelo poder público local. Lessa (1978) cita que em meados da década de 1970, durante o II Plano Nacional de Desenvolvimento, a grande empresa estatal se constituiria no agente privilegiado das mudanças, tendo como sócio o empresariado nacional das indústrias de bens de capital.

57Para Lessa (1978), essa articulação ocorre em duas frentes: a) investimentos públicos em redes viárias, infra-estrutura urbana, construção imobiliária, b) com os poderes locais administrativo/legislativo em operações de valorização fictícia de terras – mudanças de caráter especulativo imobiliário.

58Outro vetor que contribui na alteração do espaço urbano é a marca registrada que cada administração municipal procura deixar na cidade, por intermédio de políticas públicas habitacionais voltadas à população de baixo poder aquisitivo. Tais iniciativas acabam por instalar essa população que Del Grossi e Graziano da Silva (2002) denomina de “sem-sem” (sem terra, sem emprego, sem casa, sem saúde, sem educação e, principalmente, sem organização).

59As ações do poder público local, percebida mais diretamente, são a legisladora e regulatória, das quais decorre a formulação de planos diretores, leis de ocupação e uso do solo (ou zoneamento) e código de obras e posturas. Além disso, elas também se evidenciam no fato de que a presença de infra-estrutura urbana, serviços e boas condições de acessibilidade favorecem o surgimento de novos loteamentos, condomínios exclusivos de alto padrão e chácaras de lazer em áreas ainda não ocupadas.

60O poder público também age pela redução ou isenção de impostos e oferta de áreas para atrair empresas e implantar pólos industriais e comerciais – a chamada “guerras fiscais”. Para Fresca (2002), essa prática altera a produção interna da cidade, na medida em que cria uma área de expansão e afeta artificialmente os preços no mercado imobiliário.

61A Câmara Municipal através do ator social administrador público, é outra importante arena de articulação dos interesses do setor imobiliário, exercendo papel fundamental na aprovação das leis para incorporação de novas áreas à zona urbana e de expansão urbana.

62Barros (1998) e Alves (1991) consideram que, até meados da década de 70, a atuação de grupos sociais locais era o principal indutor de mudanças nas glebas periféricas ao núcleo urbano, na forma de loteamentos, que tinha na época a finalidade de abrigar a população migrante campesina fruto do êxodo rural marcante da época. Essa década foi identificada também pela reorganização da política urbana local, no sentido de promover infra-estrutura para a acumulação capitalista centrada no modelo industrial emergente.

63No transcorrer da década de 1970, o agravamento da inflação provocou alto índice de inadimplência em vários empreendimentos imobiliários. Aliado a esse fato, a Lei Federal no 6766/79 passou a exigir que os loteamentos urbanos somente fossem aprovados se inseridos na zona urbana. Isso fez com que as incorporadoras diminuíssem seus investimentos, afetando diretamente o setor.

64Nas décadas de 1980 e 1990, a política de enxugamento do aparelho do Estado e a ruptura dos mecanismos de financiamento das políticas de habitação e infra-estrutura arrefeceu o padrão de crescimento urbano, via “periferização”.

65Entre 1987 e 1994 foram implantados sucessivos planos econômicos. A inflação passou de 415,83% a.a., em 1987, para 2.708,55% a.a., em 1993. Del Grossi e Graziano da Silva (2002) consideram 1992 o “fundo do poço” da renda declarada na Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio (PNAD), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Esse quadro econômico nacional provocou sensível declínio na implantação de loteamentos em Londrina tanto que a viabilização dos empreendimentos imobiliários no entorno do Catuaí Shopping Center levou quase dez anos para se consolidar. Outro fato que retardou o início da ocupação efetiva dessas áreas foi à legislação municipal. A ampliação do perímetro urbano só aconteceu a partir de 1995.

66Mas, a despeito desses fatos, continuou a procura (e pressão) sobre áreas rurais próximas à malha urbana, motivada não só pela possibilidade potencial de urbanização, mas, também, com um marketing que ressalta, através de expressões mercadológicas, questões simbólicas presentes no imaginário coletivo, vislumbrando uma suposta diferença entre uma vida mais agitada e violenta, decorrentes das tensões urbanas, em contraste com a sensação de poder desfrutar de espaços ambientalmente mais equilibrados, com mais qualidade de vida, promovidos pelas amenidades naturais ou criadas, buscando em utopias rústicas, revitalizar o cotidiano ou recuperar uma relação revitalizada entre passado, presente e futuro.

67Esses elementos facilitam o entendimento da expansão físico-territorial da cidade em direção à porção sudoeste, transformando-a na área preferencial de atuação do ator social promotor imobiliário. Essa tendência é percebida na crescente especulação imobiliária que tem impulsionado o surgimento, nos últimos anos em Londrina, de vários tipos de parcelamento do solo na porção sudoeste do município (Gleba Palhano e Gleba Cafezal), para implantação de condomínios rurais de luxo e de condomínios residenciais horizontais destinados às classes média-alta e alta e, ainda, o parcelamento em chácaras cuja localização, em alguns casos, sequer respeitam áreas de mananciais, consideradas de proteção ambiental.

68Uma das empresas responsáveis pelo extenso processo de parcelamento do solo na região é a Teixeira & Holzmann Empreendimentos Imobiliários Ltda., que, utilizando uma propriedade rural de cerca de 63,20 ha, lançou em 1997, o loteamento Royal Golf Residence. A iniciativa obteve sucesso, e quatro outros empreendimentos foram lançados entre os anos de 2001 e 2004 ocupando uma área de 193,57 ha (Tabela 3.3). Na mesma esteira, surgiu, em 2002, dois novos grandes empreendimentos, lançados pela Royal Oliveira Loteamentos Ltda. (área de 60 ha) e Sociedade Alphaville Residencial Londrina, com 66 ha.

Tabela-3 - Evolução do número de condomínios horizontais construídos na região sul/sudoeste da cidade de Londrina-PR 1997/2002

Tabela-3 - Evolução do número de condomínios horizontais construídos na região sul/sudoeste da cidade de Londrina-PR 1997/2002

Fonte: Dados fornecidos pelos empreendedores imobiliários

69Houve também a implantação de vários outros empreendimentos menores, de nível médio-superior e superior, em fase de ocupação, que aumentaram a expectativa de renda dos imóveis rurais na região e, consequentemente, deslocando desses espaços os usos agrícolas tradicionais.

70Com efeito, o valor do imóvel rural eleva-se de tal forma que o custo de oportunidade de uma ocupação agrícola tradicional se inviabiliza frente a outros usos mais rentáveis, ou até o próprio “não uso”. Essa é uma forma de ação do capital imobiliário especulativo, que promove a valorização do terreno quando “o solo urbano, dividido em loteamento ou não, aparece como promessa de lucro no futuro” (Rangel, 2004).

71Contrapondo-se a essa tendência da região sul/sudoeste, em relação à região norte, o espraiamento da mancha urbana se deu pela implantação de loteamentos e conjuntos habitacionais voltados à população de baixa renda, o que reforça a tese de que Londrina possui um tecido espacialmente fragmentado e socialmente segregado.

72Isto não significa que os atores sociais promotores imobiliários só tenham atuado na última década na porção sudoeste da cidade. Na década de 90, as áreas preferenciais desses agentes sociais foram às áreas caracterizadas como “vazios urbanos” ou “reservas de valor”.

73Foi uma década de mudanças significativas no padrão de urbanização e de valorização imobiliária. Até então esses processos se sustentavam, em grande medida, nas obras de infra-estrutura patrocinadas pelo estado e, a partir daí, com o agravamento da recessão econômica e o desmonte das políticas públicas, em especial as de infra-estrutura urbana e de habitação, inicia-se uma nova fase de expansão urbana e de valorização imobiliária, no adensamento da ocupação de áreas de urbanização já aberta anteriormente por loteadora privada local. Conforme Rangel (2004), a apropriação da renda fundiária passa a ser a essência da especulação imobiliária.

74Cunha (1996) salienta, em análise sobre a estruturação do espaço urbano na zona sul de Londrina, que, no caso de um único loteamento (Versalhes III- bairro Sabará), localizado junto à Universidade Estadual de Londrina, foram colocados 4.000 lotes à venda, sendo vendidos apenas 535 até o ano de 1991, pois, no início da década de 80 as vendas foram suspensas e retomadas somente quando a infra-estrutura básica foi concluída, em 1997. Esse intervalo nas vendas é o tempo necessário para a especulação da loteadora.

75Cabe aqui distinguir o processo especulativo (retenção de terra com a finalidade única de reserva de valor) do papel exercido por “agentes econômicos” no desenvolvimento de um empreendimento imobiliário em atendimento a uma determinada demanda habitacional ou ligada a usos comerciais e de serviços, ou seja, identificar uma área, promover sua aquisição ou incorporação, contratar profissionais para desenvolver e executar um projeto de ocupação e encaminhar os procedimentos legais e administrativos necessários para a aprovação do empreendimento.

76O fato é que os empreendedores buscam o atendimento da demanda mais adequada sob seu ponto de vista, ainda que distorcido. Mesmo com o acesso a informações consistentes para mapear expectativas racionais acerca do comportamento futuro do mercado, ainda serão apresentados motivos aparentemente irracionais (ou com elevado grau de subjetividade) para justificar o lançamento de novos empreendimentos.

77Por fim, deve-se considerar que a constante busca pela inovação é característica inerente à ação empreendedora. Essa atitude faz surgir, em determinadas regiões do espaço urbano, empreendimentos que podem se tornar pólos de atração para novos empreendimentos da mesma tipologia ou não.

78Conforme Lessa (1981) a concessão pública de um direito ou privilégio – transformando uma gleba em “ativo imobiliário” – não surge em função de uma demanda da população pelo seu valor de uso, mas para valorizá-lo de forma fictícia. Ainda segundo o autor, esse processo fomentou o espraiamento e a periferização das manchas urbanas na maioria dos grandes centros urbanos do país, especialmente nas décadas de 60 e 70; contribuindo significativamente para a deterioração sócio-espacial dessas regiões (em geral desprovidas de serviços e equipamentos urbanos e sociais) para a absurda elevação dos custos de urbanização nas cidades brasileiras.

79Resta ainda considerar que as ações conjuntas entre poder público local e empreendedores, - normalmente relacionadas com aspectos regulatórios, que têm efeito direto no mercado em que se desenvolvem – podem gerar a exclusão social decorrente da segmentação e do parcelamento do território urbano-rural.

Conclusões

80Londrina, segunda maior cidade do Estado do Paraná, mesmo diante de seu dinamismo econômico diversificado (capitais industriais, agrícolas e prestação de serviços) e, desde sua fundação, não tem sido capaz de impedir o circuito imobiliário especulativo, grande responsável pelo crescimento físico-territorial da cidade, sendo submetida a diretrizes definidas pelos interesses imobiliários, produzindo-se um tecido urbano fragmentado, socialmente segregado, ambientalmente degradado.

81Na segunda metade da década de 1990, abrem-se novos caminhos para a ação do capital especulativo imobiliário urbano, sob o marketing, ligado à “necessidade” de implantação de empreendimentos e serviços “mais salubres e seguros” para a população mais abastada, que pode pagar por esse “novo portfófilo”, que vai dos shoppings centers, aos loteamentos de luxo e condomínios fechados em áreas rurais. Por fim, o modelo de organização urbana de Londrina proposto por Barros et alii (2004) demostrou levar em consideração as principais tendências da evolução do uso do solo e discutidas nesse estudo.

82O interesse, predominante em favor da urbanização de áreas, nem sempre são adequadas do ponto de vista de sua capacidade de suporte para a implantação de usos e ocupações urbanas. Unem-se atores sociais, empreendedores imobiliários e atores sociais proprietários de glebas rurais, pela possibilidade de verem seu patrimônio alcançar grande valorização. Nesse processo, identificou-se que na defesa desses interesses, está boa parte daação de atores e/ou sujeitos ligados ao segmento imobiliário, tanto no âmbito dos diferentes órgãos executivos que promovem o licenciamento do uso e ocupação do solo, como também no legislativo, através de sucessivas alterações pontuais de normas legais que regem essa matéria, valendo-se, muitas vezes, do tratamento compartimentado que ainda é dado à questão sócio-espacial.

83Para um maior equilíbrio entre as diferentes forças e interesses políticos e sociais, é preciso tornar a gestão pública cada vez mais transparente e permeável a uma ação de diferentes grupos de interesses, ao invés de privilegiar a participação dos segmentos economicamente interessados na expansão urbana.

84Há também a necessidade de investimentos na estruturação e capacitação de equipes técnicas, com formação multidisciplinares, trabalhando permanentemente com o planejamento da dinâmica espacial de todo o território do município, não só da área urbana, mas também na rural, contando com bancos de dados atualizados e integrados, preferencialmente informatizados e geo-referenciados.

85A regulação dos novos usos não agrícolas em áreas rurais necessita de uma revisão geral da forma e conteúdo dos aparatos públicos normativos e institucionais de gestão do território, no sentido de preencher lacunas, eliminar conflitos e simplificar conteúdos dessas normas. Trata-se de uma tarefa extremamente complexa e de êxito duvidoso que, portanto, não deveria ser eleita como prioritária pelo ator social administrador público, podendo ser reservada para um momento em que houvesse um maior amadurecimento na participação social, para que o processo de discussão não se restringisse, mais uma vez, a setores economicamente interessados.

86São muitas as alternativas concretas de projetos e ações, para promover o equilíbrio ambiental e o desenvolvimento sustentável das áreas rurais, notadamente aquelas localizadas no entorno de Londrina, que conta com uma invejável estrutura pública de suporte em ensino superior e pesquisa nas diversas áreas do conhecimento, que podem contribuir na definição de políticas públicas e programas orientados para o equacionamento das graves questões ligadas à problemática da segregação sócio-espacial/urbano-rural

87Enfim, conclui-se que o esforço empreendido neste trabalho ajudou a elucidar, dentro das limitações impostas pelo seu escopo, da imperiosa necessidade da definição e implementação de políticas públicas e estratégias de gestão do uso e ocupação do solo rural no entorno imediato da cidade de Londrina.

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Notes

1  Lei no 6.766, de 19/12/79. Dispõe sobre o parcelamento do uso do solo e dá outras providências. Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do órgão metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.

2  De acordo com a Lei Municipal nº 7.484, de 20/07/98, a Zona de Expansão Urbana, para o distrito-sede do município de Londrina, é aquela externa à Zona Urbana, onde se prevêem a ocupação ou implantação de equipamentos e empreendimentos considerados especiais e necessários à estrutura urbana. A transformação de Zona de Expansão em Zona Urbana fica vinculada ao processo de aceitação de loteamentos regularmente aprovados e implantados, ou ao visto de conclusão de obras regularmente aprovadas e construídas.

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Table des illustrations

Titre Figura 1 Localização e denominação dos bairros de Londrina
Crédits Fonte: Atlas Urbano Ambiental de Londrina-2009.
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Titre Tabela 1– Dados demográficos históricos de Londrina-PR – 1935/2000
Crédits Fonte: IBGE – Muller (1956) – Mendonça (1994)
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Titre Tabela 2 – Evolução da expansão urbana de Londrina – 1934/2004
Crédits Dados de 1987/2004 – IMAP&P/UEL (2004)
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Titre Figura 2 – Evolução da área urbana de Londrina entre 1987 - 2005.
Crédits Fonte: Atlas Urbano Ambiental de Londrina-2009.
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Titre Figura 3 – Uso do Solo 2002- Área Urbana e de Expansão.
Crédits Fonte: Atlas Urbano Ambiental de Londrina-2009.
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Titre Tabela-3 - Evolução do número de condomínios horizontais construídos na região sul/sudoeste da cidade de Londrina-PR 1997/2002
Crédits Fonte: Dados fornecidos pelos empreendedores imobiliários
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Pour citer cet article

Référence électronique

Amarildo Souza de Paula, Omar Neto Fernandes Barros, Rigoberto Lázaro Prieto Cainzos et Ricardo Ralichi, « Dinâmica da ocupação e uso do solo em Londrina (PR): um olhar sobre a interface urbano-rural », Confins [En ligne], 17 | 2013, mis en ligne le 18 mars 2012, consulté le 21 juillet 2017. URL : http://confins.revues.org/8159 ; DOI : 10.4000/confins.8159

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Auteurs

Amarildo Souza de Paula

Doutor em Agronomia. Solos, Universidade Estadual de Londrina (UEL, amdpaula@uol.com.br

Omar Neto Fernandes Barros

Doutor Professor do Departamento de Geociências, Universidade Estadual de Londrina (UEL, onbarros@uel.br

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Rigoberto Lázaro Prieto Cainzos

Doutor Professor do Departamento de Geociências, Universidade Estadual de Londrina (UEL), rigoberto@cmconsultoria.com.br

Ricardo Ralichi

Professor do Departamento de Agronomia, Universidade Estadual de Londrina (UEL, ralischi@uel.br

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