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O consumo da habitação de luxo no espaço urbano parisiense

La consommation de l'habitation de luxe dans l'espace urbain parisien
The consumption of luxury housing in the Paris urban space
Andréa Rodrigues dos Santos

Résumés

L’objectif de cet article est de comprendre le concept de luxe dans le contexte de l'habitation parisienne, ainsi qu'identifier l'espace géographique de ce segment dans son espace urbain. Avec plus de deux millions d'habitants, Paris est une ville qui concentre différentes fractions de classes sociales distribuées dans les vingt arrondissements qui forment la ville. Cependant, c’est dans sa partie central et vers la direction sud-ouest que se concentrent les quartiers les plus luxueux. On y trouve les appartements disposant des éléments objectifs (comme les plus belles vues, les terrasses, le contrôle d’accès, le personnel de service) et subjectifs (le fait d’offrir une distinction sociale, un style de vie, un confort et un statut) qui, ensemble, fournissent les paramètres qui aident à comprendre le sens du luxe lié à l’habitat dans cette ville. La compréhension de ce concept ici proposée est fondée sur des lectures des différents auteurs qui ont travaillé sur ce sujet. J’ai également fait des observations de terrain pour comprendre cette ville et j’ai effectué des interviews avec un groupe immobilier qui commercialisse des immeubles de luxe à Paris

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Consumo de luxo. Habitação. Paris.
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Crédits : Hervé Théry 2012

1O luxo é um conceito bastante subjetivo pelo fato de estar relacionado tanto aos objetos quanto a códigos, comportamentos e estilos de vida. Neste trabalho o objetivo é entender o consumo da habitação de luxo em Paris bem como identificar sua distribuição geográfica em seu espaço urbano. Partindo da idéia de que uma mercadoria de luxo é caracterizada por apresentar uma qualidade superior, possuir preço elevado, ser rara, bem elaborada esteticamente, ser seletiva e exclusiva e ser dotada de valores subjetivos, Allérès (1997) admitiu que há nuances que diferenciam uma mercadoria de luxo de outra e classificou a habitação na categoria do luxo inacessível. Neste contexto nos perguntamos: o que é uma habitação de luxo em Paris? Qual é a sua localização no espaço urbano parisiense? Quais são os elementos que sustentam a construção do conceito de luxo no contexto habitacional? Quem é o mercado consumidor dessa mercadoria? São essas as questões que nortearão este trabalho.

2As razões que justificam a realização deste estudo são: em primeiro lugar, construir um conjunto teórico referencial que possa subsidiar o entendimento dos mecanismos e processos do fenômeno no Brasil, e, segundo é o desafio de abordar um tema pouco estudado na geografia e contribuir teoricamente para esta ciência. O motivo da escolha da habitação como elemento de análise deriva do fato de que esta é uma das mercadorias mais almejadas pelo homem: constitui-se em uma de suas necessidades básicas, tem elevado valor agregado, é um bem imóvel, além de ser sinônimo de status, sucesso e distinção social.

3O consumo da habitação, em especial aquela dotada de atributos especiais no espaço urbano, contribui para o entendimento do fenômeno da segregação sócio-espacial, pois os espaços bem localizados, servidos de infraestrutura e outras atratividades, tornam-se alvos de operações imobiliárias de prestígio com a produção e/ou a renovação de imóveis para servir às classes superiores nacionais e internacionais, enquanto que outras porções da cidade, dotadas de menor infraestrutura, passam a servir de abrigo às classes populares (PRETECEILLE, 1995).

  • 1 Este trabalho é resultado de um estágio de Doutorado realizado na Universidade Sorbonne Nouvelle – (...)

4Com base neste contexto é a partir de pesquisas bibliográficas, consultas por meios eletrônicos, trabalhos de campo sobre Paris e periferia, entrevistas em agências imobiliárias e visitas a alguns apartamentos que este trabalho será estruturado1. Na primeira parte será feita uma breve abordagem sobre o que se compreende por habitação de luxo; em seguida, identificaremos a localização geográfica desse tipo de moradia em Paris e, por último, destacaremos a concepção de habitação de luxo nesta cidade.

O consumo da habitação de luxo

5Partindo de uma visão bastante abrangente compreende-se por consumo a compra e o uso de produtos e serviços. Toda e qualquer sociedade faz uso do universo material à sua volta para se reproduzir física e socialmente. Os mesmos objetos, bens e serviços que matam nossa fome, nos abrigam do tempo, saciam nossa sede entre outras necessidades físicas e biológicas são consumidos no sentido de “esgotamento”, e utilizados também para mediar as nossas relações sociais, nos conferir status, construir identidades e estabelecer fronteiras entre grupos e pessoas (BARBOSA e CAMPBELL, 2006).

6A habitação de luxo torna-se um importante elemento de análise na discussão do consumo uma vez que sua compra está relacionada tanto aos fatores racionais de escolha, aqueles ligados à verdadeira necessidade do indivíduo, levando-se em conta a qualidade dessa mercadoria, sua localização em relação a certos atributos especiais do espaço urbano, entre outros aspectos e também aos fatores irracionais, cuja compra é realizada tendo em vista a busca de status e distinção social, prazer individual e a satisfação pessoal.

7Entende-se como habitação de luxo, aquela caracterizada por apresentar excelente localização em relação ao espaço geográfico a qual está inserida, possui amenidades naturais ou criadas no seu entorno como lagos, parques, praças, largas avenidas, atividades de comércio e prestação de serviços e apresenta preço elevado tendo em vista a grande quantidade de trabalho social empregada em sua produção e no seu entorno. Além dessas variáveis complementa-se ainda a importância arquitetural do imóvel, seu valor histórico e cultural no caso das antigas construções, as praticidades oferecidas aos seus consumidores, a qualidade do acabamento e a raridade dos materiais utilizados em sua edificação.

8A combinação desses elementos é que confere o caráter de luxo a essa mercadoria. Reunidos, eles podem ser sintetizados em quatro dimensões fundamentais, a saber: a dimensão funcional, cultural, simbólica e social (ALLÉRÈS, 1997). A primeira refere-se à utilidade desse bem, corresponde às necessidades prioritárias e vitais do homem, compra-se a habitação porque ela é indispensável como abrigo, local de proteção e de sobrevivência. Compra-se também a habitação não como necessidade de moradia, mas como possibilidade de investimentos para ganhos futuros com sua valorização e a obtenção do aluguel.

9A dimensão cultural está representada pela importância histórica e pelo valor cultural do imóvel. Aqui podemos falar de certos imóveis que são elevados à categoria de patrimônio cultural, entendido por Vogt (2008, p. 14) como o conjunto de todos os bens materiais ou imateriais, que, pelo seu valor intrínseco, são considerados de interesse e de relevância para a permanência e a identificação da cultura da humanidade, de uma nação, de um grupo étnico ou de um grupo social específico. Etimologicamente, a palavra patrimônio deriva do latim e significa ‘herança paterna’. Por decorrência, patrimônio cultural constitui uma herança do passado com a qual os homens do presente convivem e a qual pretendem transmitir às gerações futuras.

10As dimensões simbólicas e sociais estão integradas. A dimensão simbólica está relacionada ao prazer de consumir determinada mercadoria; não se consome pela utilidade, mas pelo valor de signo que ela possui, em outras palavras, o que compramos com o bem de consumo e através dele é a posição social. Slater (2002) faz uma relação entre bens significativos e estrutura social enfatizando que o significado dos bens deriva de sua capacidade de atuar como indicadores de status social, símbolos ou emblemas que mostram a participação ou a aspiração de participar de grupos de status elevados. Dessa forma, o estilo de consumo é explicado como forma de mostrar o status social, o desejo de dispor de certos bens é um desejo de imitar o estilo de consumo de grupos de status mais elevados.

11Carlos (2001a, 2001b e 2001c) admite que duas outras dimensões diferentes estão ainda articuladas quando se trata do espaço urbano como mercadoria, neste caso a habitação: a primeira refere-se à localização e a segunda é aquela que dá conteúdo a esta localização, que a qualifica, singulariza. Este conteúdo é determinado pelas relações sociais que aí se estabelecem. Consumir a habitação como parcelas do espaço dotadas de atributos especiais é um indicador de assegurar um valor social ao indivíduo.

12O espaço é condição, meio e produto da realização da sociedade humana em toda a sua multiplicidade. Ao produzir sua existência, a sociedade reproduz continuamente o espaço. Se de um lado, o espaço é um conceito abstrato, de outro tem uma dimensão real e concreta como lugar de realização da vida humana, que ocorre diferencialmente no tempo e no lugar e que ganha materialidade por meio do território (CARLOS, 2001b). O espaço se compõe de experiência, além de permitir a vida é o lugar onde gerações sucessivas deixaram marcas.

Os bairros burgueses no espaço urbano parisiense

13Paris possui uma extensão territorial de 105,4 km2 e uma população de 2.234.105 milhões de habitantes, significando uma densidade demográfica de 21.196,4 habitantes/km2 (INSEE, 2009). A cidade é constituída por vinte arrondissements ou vinte distritos, que podem ser percorridos do primeiro ao vigésimo (do 1er ao 20e), seguindo uma linha contínua que parte do coração da capital, conforme a figura a seguir.

14A numeração parte dos velhos bairros centrais da margem direita do Rio Sena (rive droite), do 1er ao 4e arrondissements, dos antigos mercados e do Hôtel de Ville. Passando pela margem esquerda (rive gauche) encontra-se a Sorbonne, o Quartier Latin, Saint-Germain-des-Prés, entre outros.

Figura 1: Os vinte distritos que formam Paris

Figura 1: Os vinte distritos que formam Paris

Fonte: Pinçon et Pinçon Charlot (2004)

  • 2 Faubourg é um termo francês usado para denominar os bairros antigos formados nos subúrbios ou perif (...)

15Na margem direita está o 8e arrondissement, do Faubourg2 Saint-Honoré e da Avenida Champs Elysées, englobando ainda o bairro do Palácio Presidencial, dos negócios e do luxo, prosseguindo pelo 9e arrondissement. Os 10e e 11e são os antigos bairros populares e industriais, hoje em vias de enriquecimento. Do 12e ao 20e, os bairros são principalmente residenciais. Eles começam por uma pequena burguesia intelectual ao sul, prosseguindo com a alta sociedade a oeste e terminam com a maior concentração de habitações sociais da capital, a nordeste (PINÇON e PINÇON-CHARLOT, 2004).

16No final da década de 1980 já era clara a identificação de que grande parte das famílias da aristocracia afortunada e da burguesia habitava exclusivamente o 6e, 7e, 8e e 16e arrondissements além de algumas comunas da periferia oeste com destaque para Neuilly (Pinçon et Pinçon-Charlot, 1989). A figura 2 que trata da distribuição da renda média fornece uma idéia do que foi dito pelos autores acima citados, se observa que é na porção sudoeste que estão concentradas as mais altas rendas em Paris e em sua periferia.

Figura 2: Distribuição da renda média em Paris e periferia

Figura 2: Distribuição da renda média em Paris e periferia

Fonte: Carte (2012)

17Para compreender a distribuição da renda média em Paris parte-se do princípio de que para o entendimento da produção do espaço urbano, deve-se levar em consideração o monopólio de uma classe sobre o espaço, a alta burguesia no caso do capitalismo, o que exclui os pobres da propriedade fundiária (HARVEY, 1980). Isso porque a classe que detém a maior parte dos recursos pode, através do dinheiro, ocupar, modelar e fragmentar o espaço da forma que melhor lhe convém. A maximização dos valores de troca produz benefícios desproporcionais para alguns grupos e diminui as oportunidades para outros.

18Segundo o autor, existiria uma hierarquia dos usos do solo determinada pelo valor de uso da centralidade - ou qualquer outra particularidade do lugar - e da capacidade dos usuários de pagar, sendo que o mecanismo de renda da terra estabilizaria e reproduziria essa hierarquia em sua coincidência com uma divisão social e econômica do espaço.

19A renda fundiária urbana é, portanto um instrumento do fenômeno da segregação, sua manifestação espacial, produzida pelos mecanismos de formação dos preços do solo, estes por sua vez, determinados pela divisão social e espacial do trabalho. O mecanismo da renda é um instrumento econômico de reprodução da divisão social e econômica do espaço, assegurando a adequação dos usos do solo e das classes sociais aos distintos lugares do aglomerado urbano (LOJKINE, 1981).

20Um indicativo da forte segregação urbana na cidade é verificado quando se observa os dados apresentados sobre os preços dos apartamentos por m2. Segundo informações obtidas a partir do site dos Notários (CHAMBRE, 2012) os preços de apartamentos em m2 mais caros estão situados no 6e (13.200 euros), 7e (12.350 euros), 4e (11.230 euros), 5e (11.020 euros), 1er (10.710 euros) e em seguida aparecem o 8e (10.420 euros), o 3e (10.140 euros), o 16e (9.640 euros) e a comuna de Neuilly (9.120 euros), conforme figura 3 a seguir.

Figura 3: Preço médio em m2 dos apartamentos de Paris no segundo trimestre de

Figura 3: Preço médio em m2 dos apartamentos de Paris no segundo trimestre de

2012. Fonte: Notaire (2012). Org.: Santos (2012)

21Os distritos cujos preços da área média foram mais elevados foram também os que apresentaram uma maior variação anual. O fenômeno pode ser explicado pela lógica do mercado de valorização e depreciação relativa do solo urbano tendo em vista as próprias flutuações econômicas do capitalismo global e as variações da oferta e da procura. A valorização resulta do aumento da demanda local e internacional, pois um número cada vez maior de estrangeiros investe seus recursos no mercado imobiliário global e Paris é um dos principais pólos internacionais de investimentos e negócios. Observa-se uma reafirmação da importância do centro da metrópole, onde o preço do solo tende a apresentar constante valorização tendo em vista a concentração e a especialização das atividades aí localizadas, principalmente aquelas ligadas à globalização com destaque ao mercado financeiro global.

22Importante também enfatizar que existe uma variação dos preços por m2 no interior desses distritos. Dos oito distritos, cujos valores médios do m2 foram mais elevados, quatro deles vale apenas enfatizar, pois apresentaram uma maior variação interna de preços e também serão os mais referenciados no decorrer deste trabalho, conforme demonstrado na figura 3 e quadro 1 abaixo.

Quadro 1: Os quatro arrondissements e seus bairros cujos preços por m2 apresentaram maior variação em 2012

Arrondissement

(Distrito)

Quartier

(Bairro)

Valor €/m2

6eme

Monnaie

12.730,00

Odéon

12.770,00

Notre-dame-des-Champs

12.900,00

Saint-Germain-des-Près

15.110,00

7eme

Saint-Thomas-D'Aquin

13.270,00

Les Invalides*

  ------

Ecole Militaire

11.760,00

Gros-Caillon

11.790,00

8eme

Champs- Elysées

15.530,00

Faubourg du Roule

10.610,00

La Madeleine

10.480,00

Europe

9.420,00

16eme

Auteuil

8.560,00

La Muette

10.380,00

Porte Dauphine

10.230,00

Chaillot

10.370,00

* O bairro apresentou ausência de dados sobre o valor do m2 no período de estudo

Fonte: http://www.paris.notaires.fr. Org.: Santos (2012)

23No 6e arrondissement, o mais caro da cidade, Saint-Germain-des-Prés foi o quartier que mais se destacou e a variação de preços foi de 16,69% do menor ao maior valor. No 7e, a variação foi apenas de 12,84%, ou seja, pouco significativa. No 8e, a discrepância foi maior, sendo que o quartier de Champs-Elysées apresentou o m2 mais caro e a variação do menor ao maior valor foi de 64,86%. Já o 16e apresentou uma variação de 21,26%, o quartier d’Auteuil foi o que apresentou menor valor por estar situado ao longo do anel viário periférico, com a presença de poluição sonora e também por estar em grande parte ocupado pelo bosque de Bolonha, sendo por isso menos habitado.

24Um bosque pode ser considerado como uma amenidade no espaço urbano. No entanto é importante mencionarmos que as amenidades podem produzir tanto efeitos positivos quanto negativos e influenciam na forma da cidade ao atrair ou repelir as pessoas, gerando movimentos urbanos. Ao mesmo tempo em que uma importante avenida ou um bosque podem trazer efeitos positivos em determinado local, podem também causar inúmeros problemas (MELLO, 2006). Auteuil apresentou o menor valor do m2 por ser pouco habitado tendo em vista a presença do bosque e a poluição sonora causada pelo forte fluxo de veículos.

25Com o intuito de melhor explicar o conceito de amenidade, ressaltamos que este refere-se aos bens públicos dos quais todos os habitantes de uma determinada área podem usufruir sem custos específicos para os seus potenciais utilizadores. Um exemplo que muitas vezes é utilizado de amenidade é a existência de um parque público ou de uma intensa vida cultural em uma determinada cidade. As amenidades caracterizam os diversos aspectos atraentes dos diferentes espaços, em particular das cidades, que desempenham papéis importantes nos processos de tomada de decisão locacional (residencial ou comercial) dos indivíduos nesses mesmos espaços.

As amenidades não estão restritas a características naturais, como áreas verdes, praias etc. Também estão incluídos na definição os bens (ou males) gerados pelo próprio homem, tais como trânsito, poluição, oferta de entretenimento, segurança etc. (MELLO, 2006).

26As características de uso e ocupação nessas áreas são responsáveis pela formação do preço do espaço urbano. O quartier de Saint-Germain-des-Prés (6e) é historicamente ocupado pela alta burguesia parisiense, suntuosos hotéis particulares foram aí instalados para habitar nobres e burgueses; nos dias atuais, é um bairro residencial com a presença de um intensificado comércio de luxo, com lojas de vestuário e acessórios, galerias de arte, entre outros. A Avenida des Champs-Elysées (8e) é considerada uma das mais famosas e mais caras do mundo, com a presença de diferenciadas atividades do circuito do luxo, centro do poder e dos negócios. O 7e é o arrondissement do Campo de Março e da Torre Eiffel, sede de instituições políticas como a Assembléia Nacional, ministérios, embaixadas, entre outros. Por último, o 16e arrondissement, predominantemente residencial, com a presença de largas e arborizadas avenidas, o Bosque de Bolonha e ocupado pela alta burguesia nacional e estrangeira.

27As relações sociais que aí se estabeleceram, qualificaram e singularizaram esses espaços dando conteúdo a estas localizações no espaço urbano fazendo com que os mesmos adquirissem elevado valor de troca. Já não se produzem apenas mercadorias tradicionais como roupas, automóveis, mas o espaço voltado ao consumo e o espaço turístico, por exemplo, se liga ao plano do consumo do espaço enquanto lugar de acumulação, articulado às necessidades de reprodução da sociedade. Trata-se de espaços dominados pelas estratégias de marketing e que são vistos como uma imagem e um signo de bem estar e felicidade que apaga sua configuração de mercadoria (CARLOS, 2001).

A habitação de luxo em Paris

  • 3 Sinceros agradecimentos aos agentes imobiliários D.Z e C.T do grupo Daniel Feau que gentilmente nos (...)

28Com o intuito de conhecer um pouco sobre o mercado habitacional de luxo em Paris e procurar entender o conceito de luxo no segmento da habitação, optamos pela realização de entrevistas com agentes imobiliários que trabalham com a comercialização de imóveis de elevado padrão em seu espaço urbano3. Utilizamos também como fonte de dados o site e uma revista publicada semestralmente pelo grupo imobiliário Daniel Feau, principal fonte de pesquisa, além das pesquisas e observações de campo.

29Antes de adentrar na discussão dos resultados obtidos em campo, é importante enfatizar que o próprio mercado, a partir de um conjunto de agentes, define o que será uma habitação de luxo. Entre eles, os promotores imobiliários que a partir de pesquisas de mercado definem que tipo de mercadoria produzir (no caso de novos empreendimentos, pois em Paris a maior parte é antiga), onde e o público alvo a atingir; os agentes imobiliários que trabalham com a venda, pautados no discurso do consumo enquanto satisfação das necessidades do indivíduo; a publicidade cuja tarefa é divulgar as características desta ou daquela mercadoria encobrindo, muitas vezes, seu valor funcional em detrimento de seu valor de signo com o intuito de promover-lhe a venda, e, é claro, o consumidor que persuadido ou não, é livre para decidir se esta ou aquela mercadoria é luxo e se deve ou não consumi-la.

30Em Paris identificamos três caminhos para entender o significado da habitação de luxo e todas relacionadas ao fator localização: investir em um imóvel no centro da cidade, perto da história e com vistas para os grandes monumentos históricos e culturais; investir na direção oeste com largas e arborizadas avenidas, vistas para parques, bosques e jardins e investir na periferia oeste, longe do turismo, também com largas e arborizadas avenidas e vistas para os bosques.

31No primeiro caso, trabalha-se com a idéia de investir perto do patrimônio histórico. Paris como um todo e, principalmente sua área central, é repleta de monumentos históricos e culturais e sua própria arquitetura remete ao passado. Neste caso, o discurso se pauta na historicidade do edifício antigo e em sua referência ao passado. Segundo Baudrillard (2008), o edifício antigo encontra-se presente na paisagem para significar e, muitas vezes, nega a sua própria estrutura e as suas funções primárias. Todavia, não é nem afuncional, nem simplesmente decorativo, tem uma função bem específica dentro do sistema: significa o tempo (BAUDRILLARD, 2008).

32No 6e arrondissement, o bairro de Saint-Germain-des-Prés foi identificado como um dos endereços mais caros do anel central parisiense, sendo a área em torno do Palácio de Luxemburgo aquela que concentra os apartamentos mais exclusivos tendo em vista a localização privilegiada e o valor significativo do lugar. A figura 4 mostra um apartamento situado neste local.

33O discurso publicitário é de uma mercadoria que esconde o seu verdadeiro valor de uso. A propaganda e o marketing tornaram-se discursos imperiosos dentro das empresas a ponto de fazer com que as mercadorias assumam a forma que não é, a de bens materiais, e sim de signos e representações. Sua verdadeira funcionalidade e as relações sociais de produção ficam camufladas em detrimento da estética e do seu valor simbólico. O consumidor não compra um apartamento pela sua funcionalidade, mas uma localização que vai lhe proporcionar status, prazer e satisfação pessoal.

Figura 4: Marketing imobiliário

Figura 4: Marketing imobiliário

Fonte: Feau (2012a).

  • 4 Seu nome vem exclusivamente do latim, curso ensinado pelas grandes escolas, universidades medievais (...)

34O 5e arrondissement tem uma característica muito especial que o torna um dos mais caros em Paris nos dias atuais, trata-se da sua relação com o mundo intelectual em virtude da grande concentração de universidades, centros de pesquisa e também livrarias. O “Quartier Latin”4, como é chamado, situado na margem esquerda do Rio Sena, compreende o 5e, o norte e o leste do 6e arrondissement tendo a Sorbonne como o coração histórico. O apartamento mostrado nas figuras 5 e 6 a seguir, localiza-se na Praça do Panthéon da Sorbonne, cujo elemento maior do luxo é a importância simbólica do monumento e do bairro onde o mesmo está instalado.

Figura 5: Vista do interior do apartamento situado no 5eme arrondissement.

O apartamento é inteiramente decorado em madeira conforme se observa na foto, as enormes vidraças mostram a vista do monumento da Sorbonne.

Fonte: Feau (2012b).

Figura 6: Vista para o Panthéon

Figura 6: Vista para o Panthéon

A partir da sacada do apartamento tem-se uma vista lateral do Panthéon da Sorbonne, da prefeitura do 5e arrondissement e uma visão geral sobre Paris.

Fonte: Feau (2012b).

35No discurso publicitário o importante é o usufruto da vista privilegiada e de grande valor simbólico por sua importância histórica e cultural. O valor de signo escamoteia os valores precedentes e, através de um trabalho ideológico, insere no objeto a forma de fascinação, instigando nos consumidores o desejo pelo consumo (HAUG, 1997).

36Um apartamento de luxo em Paris não está necessariamente ligado ao tamanho (existem tanto apartamentos de luxo grandes como pequenos), à presença de garagens e de porteiros, à altura do pé direito, ao tipo do parquet entre outros elementos, mas, principalmente, pela sua localização e o privilégio que esta pode trazer ao seu consumidor. Morar ou investir em áreas próximas de importantes monumentos de forte valor histórico e cultural e em áreas de comércio de luxo, por exemplo, como o Triângulo do Ouro (Avenida George V, Champs Elysée e Rua Montaigne) é muito mais que investir em uma localização é garantir status e prestígio social, além de satisfazer uma imagem.

37Carlos (2001a) enfatizou que trata-se de espaços dominados por estratégias de marketing e que só tem o sentido que lhe é conferido pelo marketing na medida em que são vistos como uma imagem e um signo de bem-estar e felicidade que apaga sua configuração de mercadoria, mas é redutor da realidade que pretende representar. É a produção da mercadoria espaço como um fetiche em que lugares cada vez mais visuais invadem a vida das pessoas tornando-se lugares de desejo.

38O segundo caminho identificado para entender a habitação de luxo em Paris é morar em sentido oeste da cidade contando com a presença de largas e arborizadas avenidas, vistas para parques, bosques e jardins. O 16e arrondissement reúne estas características. Neste, está situada a Avenida Foch (fotos 1 e 2), considerada um dos endereços de maior prestígio e mais caros de Paris e da França. A referida avenida inicia-se na Praça Charles de Gaulle onde está o Arco do Triunfo, passando pelo Bosque de Boulogne e terminando na Porte Dauphine (16e arrondissement).

39Os elementos que caracterizam os apartamentos situados no 16e é a presença da garagem, do espaço jardim, do porteiro 24 horas, de grandes sacadas e elevados pés-direitos. Investir na compra de imóveis na Avenida Foch ou em outras áreas de localizações privilegiadas como as citadas, seja para moradia ou para aluguel, é garantia de investimento seguro, pois uma boa localização dificilmente se desvaloriza.

Foto 1: Avenida Foch

Foto 1: Avenida Foch

Vista da Avenida Foch situada no 16e arrondissement. Esta larga avenida é formada por uma via central de pista dupla, imensos jardins em suas laterais e vias secundárias lateralmente.

Fonte: Santos (2012).

Foto 2: Avenida Foch

Foto 2: Avenida Foch

Em toda a sua extensão, esta avenida é ocupada por imponentes hotéis particulares e edifícios de arquitetura Haussmanienne, como este mostrado na foto.

Fonte: Santos (2012).

40Se o luxo é habitar na periferia oeste, longe do turismo, a comuna de Neuilly se destaca, com belas e amplas avenidas sombreadas, praças, hotéis particulares e vilas privadas, é realmente uma cidade com atributos especiais como o Bosque de Boulogne (foto 3), cujo entorno é procurado pelos estrangeiros, principalmente pelos Sauditas e Russos. Investir em Neuilly é também usufruir de apartamentos mais amplos, com até 3 garagens, grandes sacadas e terraços, jardins internos e porteiro 24 horas.

Foto 3 Neuilly

Foto 3 Neuilly

As fotos acima mostram os imóveis de luxo em Neuilly, situada na periferia oeste de Paris, endereço preferido de famílias ricas do Oriente Médio e de Russos, que procuram investir nos belos apartamentos que circundam o bosque de Boulogne. Verificam-se os grandes terraços com imensos jardins na cobertura e sacadas ao redor do apartamento.

Foto: Santos (2012)

41O apelo à natureza, considerada um elemento de luxo, é utilizado como estratégia para atingir o mercado consumidor. Utilizam-se da visão do bosque como espaço natural e de lazer, uma amenidade presente nas proximidades dos edifícios. A natureza, neste caso, se encontra “midiatizada”, pois serve como um elemento a mais para se comercializar tais empreendimentos e chamar a atenção do mercado consumidor.

42De maneira geral, luxo pode ser um apartamento situado no térreo e ter um espaço jardim ou ainda pode estar no último andar com uma grande sacada e ter como vista o jardim de Luxemburgo, a Torre Eiffel ou qualquer outro monumento parisiense e não possuir garagem. A presença de uma lareira, a altura do pé-direito, a qualidade do parquet, a exposição do apartamento em relação ao sol, a presença de garagens, porteiros, do espaço jardim, de grandes terraços e sacadas são todos elementos importantes que qualificam o luxo e aportam um preço elevado a esses imóveis.

43Em relação ao mercado consumidor desses apartamentos, aqueles abaixo de cinco milhões de Euros são na maioria das vezes comprados por franceses e acima dos cinco milhões predominam os estrangeiros. A figura 7 mostra a distribuição dos estrangeiros compradores desses apartamentos em Paris, com base nas entrevistas e em leituras de publicações periódicas na imprensa escrita, em especial do site do grupo imobiliário em questão. Vale ressaltar que esses estrangeiros compram os apartamentos como forma de investimento e também para mostrar que possuem um apartamento em Paris, nem sempre habitam nos mesmos.

Figura 7: Grupos de estrangeiros compradores de apartamentos de luxo nos diferentes distritos parisienses.

Figura 7: Grupos de estrangeiros compradores de apartamentos de luxo nos diferentes distritos parisienses.

Fonte: Entrevistas e informações na imprensa escrita. Org.: Santos (2012)

44Os árabes do Oriente médio, oriundos do Qatar, da Arábia Saudita, dos Emirados Árabes unidos, investem no 8e arrondissement e Neuilly nas proximidades do Bosque de Boulogne, a sudoeste de Paris, pois valorizam estar ao lado do verde. Os brasileiros no 8e, 5e e 16e, principalmente próximo à Champs Elysées e à Praça Charles de Gaulle Étoile. Italianos e estadunidenses no 6e e no Marais (3e e 4e). Os ingleses no centro da cidade. Russos no 8e e 16e. Os chineses começam a aparecer e ganham força entre os potenciais compradores. Há ainda espalhados pela cidade os alemães, suecos, suíços e alguns japoneses.

  • 5 A maior e mais sofisticada “Villa” parisiense é a Vila Montmorency no 16e arrondissement, ocupada p (...)

45O 5e arrondissement é predominantemente ocupado por franceses, pois o conhecimento da importância histórica, cultural e intelectual do Quartier Latin tem um valor simbólico muito grande para os mesmos. Isto confirma a definição de Castarède (2012, p. 7) para quem o luxo tem um preço patrimonial e simbólico “[...] nós não compramos um objeto, mas um signo”. Comprar um apartamento no 5e é sair do universo material para entrar no universo mental, é valorizar a história contada através dos monumentos presentes na paisagem. Outros preferem investir nos lugares mais afastados do turismo, no sudoeste da cidade como o 16e arrondissement, a comuna de Neuilly, Marne La Coquette e Saint Cloud. Habitam, sobretudo, as Vilas5 cuja acessibilidade é assegurada somente aos moradores.

46O aumento da renda das classes superiores fez com que o investimento em imóveis se tornasse uma garantia de retorno financeiro futuro uma vez que os dados apontam o contínuo crescimento desse setor. O fato de serem bens duráveis, de apresentarem características singulares, como localização, tipo de edificação, entre outras e a qualidade de serem mercadorias de alto custo torna a habitação fortemente procurada para investimentos.

47O quadro 2 a seguir oferece uma idéia geral de alguns dos apartamentos de melhor localização em Paris. Procuramos identificar sua espacialização geográfica no espaço urbano, sua área, algumas de suas características físicas, seus arredores e o preço por m2.

Quadro 2 - Relação de apartamentos de luxo em Paris

* A quantidade de "pièces" (peças) normalmente refere-se ao número de quartos e outros ambientes como salas e escritórios, não contempla cozinhas e banheiros.

* Na terminologia do mercado imobiliário a sala de banho possui banheira, vaso sanitário, ducha e pia para se lavar enquanto a sala de água possui tudo exceto a banheira.

48Fonte: Feau (2012a, 2012b). Org.: Santos (2012)

49O quadro permite verificar a importância da localização na determinação dos preços de m2 desses imóveis, muito mais que o tamanho e suas características internas. Os imóveis que apresentaram os preços por m2 mais elevados foram aqueles de localização privilegiada e de grande importância simbólica no espaço urbano parisiense (números 05, 07 e 08 no quadro acima), conforme já enfatizado e pelas razões já comentadas anteriormente.

50A coluna referente ao preço médio por m2 (quadro 02) também mostra a desigual distribuição dos grupos sociais no espaço urbano parisiense, pois boa parte da população economicamente ativa não ganha anualmente o valor equivalente ao m2 do apartamento de menor valor, de 286m2 situado no 3e arrondissement (no 2 da tabela) cujo preço do m2 é de 19.930 euros.

51Para citar alguns exemplos, em Paris um empregado doméstico ganha anualmente em torno de 15.420 euros liquido/ano, um vendedor do comércio e um trabalhador que realizam operações administrativas simples também no comércio persistem em média 16.956 euros liquido/ano. Um operário da indústria, 20.184 euros liquido/ano, um técnico de operações bancárias 24.504 euros liquido/ano e um professor do ensino secundário público ou privado 30.576 euros liquido/ano (Disponível em: http://www.salairemoyen.com). Observa-se que as duas primeiras categorias socioprofissionais possuem uma renda anual inferior ao valor do m2 do apartamento de menor valor do grupo apresentado no quadro, considerando o salário bruto a renda fica ainda menor. Isto significa que estas categorias populares e também parte das médias são excluídas do consumo dessas porções do espaço cujo valor é elevado e incompatível com o seu poder de compra. Pode-se dizer que boa parte das classes populares e médias habita a periferia parisiense.

52Esta auto-segregação das classes superiores é, do ponto de vista dos mecanismos de produção da cidade e da definição do acesso às localizações residenciais pelos diferentes grupos sociais, responsável pela hierarquização das atividades urbanas. De uma parte, a apropriação por estas classes de melhores espaços urbanos para residir ou para investir em suas instalações empresariais provocam a elevação do preço do espaço e do imposto predial e territorial urbano. A lógica do mercado segrega as classes populares espacialmente pois à medida que ao espaço urbano é agregado valor em função das amenidades e acessibilidade, elas vão sendo expulsas e direcionadas para as áreas de menor valor e menos servidas de infraestruturas.

Considerações finais

53O espaço urbano parisiense está dividido em vinte arrondissements ou distritos diferentes onde as diferentes frações de classes convivem em vizinhança. No entanto, a cidade é fortemente dividida sócio-espacialmente com o direcionamento das classes burguesas e abastadas cada vez mais fortes em direção sudoeste, mais dinâmico qualificado e rico e as classes populares em sentido nordeste, com dificuldades socioeconômicas.

54Foram três os caminhos identificados para entender a localização da habitação de luxo e diferentes elementos foram encontrados que explicam o significado do luxo no contexto habitacional em Paris, apresentados na ordem de importância. A partir dos quadros 3 e 4, construiremos nossas conclusões conforme as questões centrais que nortearam este trabalho.

Quadro 3: Caminhos identificados para entender a localização da habitação de luxo em Paris

Morar e/ou investir no centro

Morar e/ou investir em sentido oeste

Morar e/ou investir na periferia oeste

Org.: Santos (2012)

Quadro 4: Elementos que classificam uma habitação de luxo em Paris

Localização

Vista (extensão ou área que se avista)

Importância arquitetural

Presença de sacadas e/ou terraços

Garagem

Porteiro

Jardins internos

“Cour” – espaço jardim

Pé-direito elevado

Presença de uma Lareira

Qualidade do Parquet

Posição em relação ao sol

Org.: Santos (2012)

55O primeiro caminho identificado está relacionado ao morar e/ou investir no centro da cidade. Neste sentido, é luxo a localização, a importância arquitetural do imóvel, os valores simbólicos transmitidos pelos seus monumentos históricos e culturais além de todo um universo significativo de estar comprando um modo de vida, satisfazendo uma imagem e garantindo status. Reunindo os elementos localização, importância arquitetural, vistas para importantes monumentos e jardins, presença de sacadas (de tamanhos diferenciados) além de outros elementos internos aos apartamentos, destacou-se em especial o 5e, 6e, 7e e 8e arrondissements.

56O segundo caminho está ligado ao morar e/ou investir no oeste da cidade. Neste contexto, os elementos que explicam o luxo habitacional é morar próximo de largas e arborizadas avenidas, com vistas privilegiadas para parques e bosques, em apartamentos mais amplos, com grandes sacadas e terraços, com a possibilidade da presença do porteiro 24 horas, da existência de uma garagem e do espaço jardim. Nesse sentido, O 16e arrondissement é o distrito que mais reúne esses elementos. Mais uma vez o elemento localização e seus atributos é o mais importante.

57Por fim, investir e/ou habitar na periferia oeste, em especial na comuna de Neuilly. Os elementos que explicam o luxo de investir nesta cidade é a presença de enormes terraços e sacadas, jardins internos, a existência de até 3 garagens, a vista para o Bosque de Boulogne e o porteiro 24 horas. Além de reunir os elementos listados no quadro 04, acrescentamos o fato de ser imóveis mais amplos, de arquitetura recente (pós 1970) com modernos sistemas de segurança, além do fato de ser uma cidade tranqüila e longe do turismo. A qualidade de vida e a tranqüilidade tornam-se sinônimos de luxo.

58Além desses elementos mais destacados, foram também identificados como luxo em uma habitação o fato de possuir elevado pé-direito, possuir uma lareira, estar em uma boa posição em relação ao sol e ter assoalhos de parquet de qualidade. No entanto, esses elementos são visíveis mais internamente, como visitamos apenas um apartamento, aquele situado no 5e arrondissement, na Praça do Panthéon, não focalizamos muito esses elementos no decorrer deste trabalho.

59As imagens dos apartamentos apresentadas nesse estudo mostraram o trabalho intenso do marketing elaborado pelo grupo imobiliário em questão no sentido de explorar o lado irracional do consumo de luxo, no sentido de transmitir ao cliente de que investir em uma determinada localização e usufruir dos atributos que a mesma oferece é o que ele necessita. É sinônimo de status, de realização pessoal, sucesso profissional, prestígio, riqueza e de distinção social.

60Sendo assim, o mercado de luxo não vende apenas uma marca ou um produto, e não somente pela sua funcionalidade, vende, sim, uma visão, um conceito, um estilo de vida associado a esse produto. Consome-se muito mais que apenas o produto final, consome-se os significados simbólicos e o valor social a ele atribuídos durante o processo de socialização. O consumidor paga pelas sensações e experiências proporcionadas, pelo status, prazer e bem estar gerados.

61Em relação ao mercado consumidor, constatamos que os apartamentos com valores superiores a 5 milhões de euros são adquiridos principalmente por estrangeiros, seja para a moradia com a família, uma segunda residência ou mesmo para alugar. Os imóveis funcionam como ativos, reserva de valor ou complementação de renda (através do aluguel); as pessoas são incentivadas, pelas condições gerais da economia, a investirem na compra e na locação de imóveis pensando em vantagens a longo prazo, mas também esperam obter vantagens imediatas, realizando transações favoráveis.

62Os valores médios por m2 apresentados pelos apartamentos de melhor localização em Paris, aliado à distribuição da renda média na cidade, retrataram a desigual distribuição dos grupos sociais em seu espaço urbano, confirmando uma forte segregação socioespacial. Esta, verificada em função das novas lógicas de produção do espaço urbano incluindo seu uso e ocupação, promovido no âmbito do capitalismo internacional em que as áreas melhores localizadas e com maior adição do trabalho social, são ocupadas pelas classes superiores e auto segregadas pelas próprias lógicas do mercado, provocando a divisão espacial em dois pólos distintos.

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Notes

1 Este trabalho é resultado de um estágio de Doutorado realizado na Universidade Sorbonne Nouvelle – Paris III, no Institut des Hautes Études de l'Amérique Latinae, (IHEAL) sob a orientação do Prof. Dr Sébastien Velut. O estágio foi financiado com bolsa de estudos CAPES através do Programa de Doutorado no País com Estágio no Exterior (PDEE), processo no 8861/11-0 de março a setembro de 2012. A autora é discente no Programa de Doutorado em Geografia da Universidade Estadual de Maringá – Paraná, onde desenvolveu a Tese intitulada “O consumo de luxo nas cidades de Londrina e Maringá - Paraná” sob a orientação da Profa Dra Márcia Siqueira de Carvalho.

2 Faubourg é um termo francês usado para denominar os bairros antigos formados nos subúrbios ou periferias da cidade e que depois foram anexados a ela.

3 Sinceros agradecimentos aos agentes imobiliários D.Z e C.T do grupo Daniel Feau que gentilmente nos cederem entrevistas, contribuindo enormemente para a realização deste trabalho.

4 Seu nome vem exclusivamente do latim, curso ensinado pelas grandes escolas, universidades medievais e lycées os quais estavam instalados no bairro. Entre os mais comuns estão a Escola Normal Superior, os Lycées Henri IV e Louis-le-Grand, a Sorbonne entre outras. (Disponível em: http://www.feau-immobilier.fr/details-biens-libres-0075-12-7533229.aspx).

5 A maior e mais sofisticada “Villa” parisiense é a Vila Montmorency no 16e arrondissement, ocupada por casas de arquiteturas remarcáveis e habitada por personalidades políticas e do mundo artístico principalmente.

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Table des illustrations

Titre Figura 1: Os vinte distritos que formam Paris
Crédits Fonte: Pinçon et Pinçon Charlot (2004)
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 148k
Titre Figura 2: Distribuição da renda média em Paris e periferia
Crédits Fonte: Carte (2012)
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 1,3M
Titre Figura 3: Preço médio em m2 dos apartamentos de Paris no segundo trimestre de
Crédits 2012. Fonte: Notaire (2012). Org.: Santos (2012)
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 724k
Titre Figura 4: Marketing imobiliário
Crédits Fonte: Feau (2012a).
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 2,4M
Crédits Fonte: Feau (2012b).
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 536k
Titre Figura 6: Vista para o Panthéon
Légende A partir da sacada do apartamento tem-se uma vista lateral do Panthéon da Sorbonne, da prefeitura do 5e arrondissement e uma visão geral sobre Paris.
Crédits Fonte: Feau (2012b).
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 528k
Titre Foto 1: Avenida Foch
Légende Vista da Avenida Foch situada no 16e arrondissement. Esta larga avenida é formada por uma via central de pista dupla, imensos jardins em suas laterais e vias secundárias lateralmente.
Crédits Fonte: Santos (2012).
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 252k
Titre Foto 2: Avenida Foch
Légende Em toda a sua extensão, esta avenida é ocupada por imponentes hotéis particulares e edifícios de arquitetura Haussmanienne, como este mostrado na foto.
Crédits Fonte: Santos (2012).
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 476k
Titre Foto 3 Neuilly
Légende As fotos acima mostram os imóveis de luxo em Neuilly, situada na periferia oeste de Paris, endereço preferido de famílias ricas do Oriente Médio e de Russos, que procuram investir nos belos apartamentos que circundam o bosque de Boulogne. Verificam-se os grandes terraços com imensos jardins na cobertura e sacadas ao redor do apartamento.
Crédits Foto: Santos (2012)
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 4,6M
Titre Figura 7: Grupos de estrangeiros compradores de apartamentos de luxo nos diferentes distritos parisienses.
Crédits Fonte: Entrevistas e informações na imprensa escrita. Org.: Santos (2012)
URL http://confins.revues.org/docannexe/image/9970/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 624k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Andréa Rodrigues dos Santos, « O consumo da habitação de luxo no espaço urbano parisiense », Confins [En ligne], 23 | 2015, mis en ligne le 02 mars 2015, consulté le 19 novembre 2017. URL : http://confins.revues.org/9970 ; DOI : 10.4000/confins.9970

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Auteur

Andréa Rodrigues dos Santos

Programa de Doutorado em Geografia da Universidade Estadual de Maringá – Paraná, deia.geo@hotmail.com

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Droits d’auteur

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